Wer in denkmalgeschützte Immobilien investiert, schlägt zwei Fliegen mit einer Klappe: Steuervorteile nutzen und kulturelles Erbe erhalten. Doch der Weg zum erfolgreichen Investment will gut geplant sein – hier erfahren Sie wie.
Denkmalimmobilie kaufen: Steuern sparen & Geschichte bewahren
Dieser ausführliche Ratgeber erklärt Ihnen detailliert die Funktionsweise der Denkmal-AfA und zeigt auf, welche Aspekte beim Kauf von Denkmal Immobilien besonders zu beachten sind.
Sie erfahren, wie die spezielle AfA für denkmalgeschützte Immobilien berechnet wird und welches Einsparpotenzial bei der Einkommensteuer sich durch eine Investition in eine Denkmalimmobilie ergibt.
Denkmalimmobilie kaufen: Stadt oder Land?
Die Wahl des Standorts einer Denkmalimmobilie steht zu Beginn jeder Investitionsentscheidung. Die geplante Nutzungsart – Eigennutzung oder Kapitalanlage – bestimmt dabei maßgeblich die Standortwahl.
Denkmalgeschützte Objekte finden Interessenten vorwiegend in den Großstädten, jedoch bieten auch kleinere Kommunen historische Bausubstanz zum Kauf an. Im ländlichen Bereich prägen besonders denkmalgeschützte Fachwerkhäuser das Bild. Zudem stehen dort alte Gutshäuser und traditionelle Bauernhöfe als geschützte Kulturdenkmäler zum Verkauf.
Bei denkmalgeschützten Immobilien können bis zu 100% der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden - bei Vermietung über 12 Jahre verteilt (9% in den ersten 8 Jahren, 7% in den folgenden 4 Jahren), bei Eigennutzung 90% über 10 Jahre (je 9% pro Jahr).
Standortfaktoren und deren Einfluss auf die Nutzung
Die geografische Position bestimmt die Nutzungsmöglichkeiten einer Denkmalimmobilie maßgeblich. Kapitalanleger, die eine effektive Vermietung anstreben, profitieren besonders von zentralen Lagen in Großstädten, wo renovierte historische Gebäude attraktive Erträge versprechen. Eigennutzer hingegen sollten klassische Kriterien wie Infrastruktur, soziales Umfeld und Arbeitsplatzentfernung in ihre Entscheidung einbeziehen.
Besonderheiten beim Kauf von denkmalgeschützten Immobilien
Denkmalimmobilien lassen sich in zwei Kategorien einteilen: bereits modernisierte Objekte mit zeitgemäßem Standard sowie sanierungsbedürftige Gebäude. Letztere variieren stark im Zustand – von substanziell beeinträchtigt bis hin zu Objekten, die lediglich eine Innensanierung benötigen.
Die Bauzeit dieser historischen Immobilien erstreckt sich über mehrere Jahrhunderte. Das Spektrum reicht von Fachwerkhäusern des 17. Jahrhunderts bis zu Jugendstilbauten der Jahrhundertwende. Auch viele ländliche Bauwerke aus der Zeit von 1850 bis 1920 stehen heute unter Denkmalschutz.
Eigennutzer müssen erhöhte Betriebskosten einkalkulieren. Historische Gebäude verursachen oft höhere Instandhaltungsaufwendungen als Neubauten. Die geringere Energieeffizienz kann zu erheblichen Heizkosten führen. Denkmalschutzauflagen und bauliche Einschränkungen erschweren häufig die vollständige Optimierung dieser Aspekte.
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Finanzierungsoptionen
Zur Unterstützung beim Erwerb einer Denkmalimmobilie steht die KfW-Förderung zur Verfügung. Besonders im Bereich der energetischen Sanierung bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau diverse Förderprogramme – von direkten Zuschüssen bis hin zu Niedrigzinskrediten für verschiedene Maßnahmen.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Der staatliche Denkmalschutz regelt den Erhalt von historischen Gebäuden. Die Aufsicht liegt bei den Denkmalschutzämtern der Bundesländer, wobei die gesetzlichen Grundlagen regional unterschiedlich ausfallen können. Potenzielle Käufer sollten sich daher über die lokalen Bestimmungen informieren.
Die charakteristischen Denkmaleigenschaften müssen bewahrt werden. Dies schränkt nicht nur Umbaumöglichkeiten ein, auch Sanierungs- und Renovierungsarbeiten unterliegen strengen Auflagen. Jegliche bauliche Veränderungen erfordern eine vorherige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Dies gilt insbesondere bei geplanter steuerlicher Geltendmachung der Baukosten, wo die behördliche Zustimmung obligatorisch ist.
⚠ Eine offizielle Bescheinigung der Denkmalbehörde ist unerlässlich – ohne diese können weder Anschaffungs- noch Sanierungskosten steuerlich berücksichtigt werden.
Unterschiede zwischen Eigennutzung und Vermietung
Die Denkmal-AfA unterscheidet sich wesentlich je nach Nutzungsart der denkmalgeschützten Immobilie. Hier sind die wichtigsten Unterscheidungsmerkmale:
Vergleich Denkmal-AfA: Vermietung vs. Eigennutzung | ||
---|---|---|
Merkmal | Vermietung (§7i EStG) | Eigennutzung (§10f EStG) |
Anschaffungskosten | – 2,5% über 40 Jahre (Altbau vor 1925) – 2,0% über 50 Jahre (Neubau nach 1925) |
Keine Abschreibung möglich |
Sanierungskosten | – 100% absetzbar – Jahre 1-8: je 9% p.a. – Jahre 9-12: je 7% p.a. |
– 90% absetzbar – Jahre 1-10: je 9% p.a. – Gleichmäßige Verteilung |
Abschreibungsdauer | 12 Jahre | 10 Jahre |
Gesamtabschreibung Sanierung | 100% | 90% |
Hinweis: Die angegebenen Prozentsätze beziehen sich auf die jeweiligen Gesamtkosten. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt vom individuellen Steuersatz ab.
Umbau, Ausbau oder Eigennutzung – was ist erlaubt?
Sämtliche bauliche Modifikationen an denkmalgeschützten Objekten bedürfen der behördlichen Genehmigung. Dies betrifft selbst Änderungen im Innenbereich, was bereits vor dem Kauf berücksichtigt werden sollte.
Die Aufteilung in Eigentumswohnungen kann untersagt werden, wird jedoch häufig mit Auflagen genehmigt. Diese Vorgaben betreffen meist die Erhaltung historischer Elemente – von der originalgetreuen Restaurierung hölzerner Komponenten bis zur farblichen Gestaltung der Fassade.
Mit denkmalgeschützten Immobilien Steuern sparen
Investitionen in die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien ermöglichen attraktive Steuervorteile. Sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer können Renovierungskosten bei der Einkommensteuer geltend machen. Der Sanierungsaufwand lässt sich oftmals vollständig steuermindernd ansetzen, was besonders für Hochverdiener interessant ist.
Eine Alternative bieten Immobilien in ausgewiesenen Sanierungsgebieten. Hier gelten ähnliche steuerliche Vergünstigungen, jedoch mit weniger strengen denkmalschutzrechtlichen Auflagen. Diese Objekte stellen eine attraktive Option für Investoren dar, die beim Immobilienkauf mehr Gestaltungsfreiheit wünschen.
Denkmal Afa Rechenbeispiel
400.000€ Investitionssumme bei 200.000€ Sanierungskosten und Steuersatz 42%
Steuereffekt der Denkmal-AfA bei 100.000€ Jahreseinkommen | |||
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Ausgangssituation | |||
Position | Betrag | Steuersatz | Steuer |
Jahreseinkommen | 100.000€ | 42% | 42.000€ |
Investition und AfA-Effekt | |||
Kaufpreis Denkmalimmobilie | 400.000€ | – | – |
Sanierungskosten | 200.000€ | – | – |
Jährliche Steuerersparnis (Jahre 1-8) | |||
Normale AfA (2,5% vom Kaufpreis) | 10.000€ | 42% | 4.200€ |
Sonder-AfA Sanierung (9%) | 18.000€ | 42% | 7.560€ |
Jährliche Gesamtersparnis Jahre 1-8 | 28.000€ | 42% | 11.760€ |
Effektive Steuerbelastung Jahre 1-8 | |||
Ursprüngliche Steuerlast | 100.000€ | 42% | 42.000€ |
Steuerersparnis durch Denkmal-AfA | 28.000€ | 42% | -11.760€ |
Effektive Steuerzahlung | 72.000€ | 42% | 30.240€ |
Hinweis: Diese Berechnung zeigt die Steuerersparnis in den ersten 8 Jahren. In den Jahren 9-12 reduziert sich die Sonder-AfA auf 7%, was zu einer entsprechend geringeren jährlichen Steuerersparnis führt. Die Berechnung dient der Illustration und ersetzt keine steuerliche Beratung.
Entwicklung der Steuerersparnis über 12 Jahre | ||||
---|---|---|---|---|
Jahr | Normale AfA (2,5%) | Sonder-AfA | Jährliche Ersparnis | Kumulierte Ersparnis |
Jahr 1 | 4.200€ | 7.560€ | 11.760€ | 11.760€ |
Jahr 2 | 4.200€ | 7.560€ | 11.760€ | 23.520€ |
Jahr 3 | 4.200€ | 7.560€ | 11.760€ | 35.280€ |
Jahr 4 | 4.200€ | 7.560€ | 11.760€ | 47.040€ |
Jahr 5 | 4.200€ | 7.560€ | 11.760€ | 58.800€ |
Jahr 6 | 4.200€ | 7.560€ | 11.760€ | 70.560€ |
Jahr 7 | 4.200€ | 7.560€ | 11.760€ | 82.320€ |
Jahr 8 | 4.200€ | 7.560€ | 11.760€ | 94.080€ |
Jahr 9 | 4.200€ | 5.880€ | 10.080€ | 104.160€ |
Jahr 10 | 4.200€ | 5.880€ | 10.080€ | 114.240€ |
Jahr 11 | 4.200€ | 5.880€ | 10.080€ | 124.320€ |
Jahr 12 | 4.200€ | 5.880€ | 10.080€ | 134.400€ |
Gesamte Steuerersparnis über 12 Jahre | 134.400€ |
Hinweis: Die Berechnung basiert auf einem Steuersatz von 42%, einem Kaufpreis von 400.000€ und Sanierungskosten von 200.000€. In den ersten 8 Jahren beträgt die Sonder-AfA 9%, in den letzten 4 Jahren 7%. Die normale AfA beträgt durchgängig 2,5% des Kaufpreises.
Die Steuerersparnis verteilt sich wie folgt: In den ersten 8 Jahren sparen Sie jährlich 11.760€ (9%-AfA), in den Jahren 9-12 noch 10.080€ (7%-AfA). Die Gesamtersparnis beträgt 134.400€ – mehr als ein Drittel der Investitionssumme.
Grenzen der Denkmal-AfA: Was ist absetzbar und was nicht?
Die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei denkmalgeschützten Immobilien unterliegen bestimmten Einschränkungen. Ein wesentlicher Aspekt ist, dass die Absetzung für Abnutzung ausschließlich für Objekte gilt, die einem natürlichen Wertverlust unterliegen. Grundstücke sind von dieser Regelung ausgenommen, da sie in der Regel eine wertstabile oder sogar wertsteigende Anlage darstellen und somit bei einer Denkmalimmobilie nicht abschreibungsfähig sind.
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft den Umfang des Denkmalschutzes: Steht nur ein Teil der Immobilie unter Denkmalschutz, können auch nur die Sanierungsaufwendungen für diesen geschützten Bereich steuerlich geltend gemacht werden.
Bei der Beurteilung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gilt ein strenger Maßstab. Ausschließlich solche Arbeiten sind im Rahmen der Denkmal-AfA abzugsfähig, die für die Erhaltung der historischen Bausubstanz notwendig sind. Hierzu zählen beispielsweise die Dachsanierung oder die Installation einer neuen Heizungsanlage. Nicht berücksichtigungsfähig sind hingegen Aufwendungen für Außenanlagen oder Garagenneubauten.
Aufgrund der Komplexität der Abschreibungsregelungen und der individuellen Besonderheiten jedes Sanierungsprojekts ist eine fachkundige Beratung unerlässlich. Einer unserer Experten kann Sie detailliert über die in Ihrem speziellen Fall absetzbaren Kosten informieren und potenzielle Fallstricke aufzeigen.
Fazit – Denkmalschutz Immobilien
Die steuerlichen Vorteile der Denkmal-AfA sind beträchtlich: Vermieter können 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben, nach 10 Jahren ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Die langfristige Steuereinsparung bietet dabei hohe Planungssicherheit.
Zu beachten sind die strengen behördlichen Auflagen. Eine genaue Prüfung der förderfähigen Maßnahmen ist vorab essentiell. Nur was die Denkmalbehörde als erhaltungsnotwendig einstuft, kann steuerlich geltend gemacht werden.
Für eine detaillierte steuerliche Beratung zu Denkmalimmobilien stehen wir Ihnen zur Verfügung.
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Fragen & Antworten zur Denkmal-Afa
Welche Steuervorteile bietet eine Denkmalimmobilie?
Denkmalimmobilien ermöglichen erhöhte steuerliche Abschreibungen: Bei Vermietung können bis zu 100% der Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden, bei Eigennutzung 90% über 10 Jahre.
Lesetipp: Denkmal Afa
Was sind die Besonderheiten beim Kauf einer Denkmalimmobilie in Bayern?
Bayern hat eigene Denkmalschutzgesetze und Förderrichtlinien. Interessenten sollten sich vorab bei den bayerischen Denkmalschutzbehörden über regionale Auflagen und Fördermöglichkeiten informieren.
Für wen ist die Denkmal-AfA besonders interessant?
Die Denkmal-AfA bietet vor allem Vermietern erhebliche Vorteile, da sie 100% der Instandhaltungsaufwendungen über 12 Jahre steuerlich geltend machen können. Als Investition ist die Denkmal Afa für Angestellte und Gutverdiener zum Steuern sparen gleichermaßen interessant. Aber auch für Selbstnutzer ist die Denkmal-AfA attraktiv, da sie 90% der Kosten über einen Zeitraum von 10 Jahren abschreiben können.
Was sind die Nachteile beim Kauf einer denkmalgeschützten Wohnung?
Die wichtigsten Nachteile sind strenge Auflagen bei Sanierung und Umbau, höhere Instandhaltungskosten sowie eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten durch den Denkmalschutz.
Was passiert mit der Denkmal-AfA bei vorzeitigem Verkauf?
Bei einem Verkauf der Immobilie vor Ablauf des Abschreibungszeitraums können steuerliche Nachteile entstehen. Die bereits in Anspruch genommenen Abschreibungen müssen unter Umständen nachversteuert werden. Nach einer Haltedauer von 10 Jahren ist ein steuerfreier Verkauf möglich. Eine genaue steuerliche Planung und Beratung ist daher vor einem möglichen Verkauf dringend zu empfehlen.