Steuern sparen mit Immobilien

Wie kann ich Steuern sparen mit Immobilien? Diese zentrale Frage beschäftigt viele Anleger und Eigenheimbesitzer. Obwohl Steuern für das Funktionieren unserer Gesellschaft unverzichtbar sind, suchen die meisten Menschen nach legalen Wegen, keine unnötigen Steuern zu zahlen. Immobilien bieten hier besonders attraktive Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken und gleichzeitig vom konstanten Wertzuwachs zu profitieren. So dienen sie nicht nur der Steueroptimierung, sondern auch als solide Basis für Vermögensaufbau und Altersvorsorge.

Allerdings gilt es dabei einige wichtige Aspekte zu beachten, denn nicht jede Immobilie bietet die gleichen steuerlichen Vorteile. Sowohl beim Kauf als auch bei der Nutzung und dem späteren Verkauf einer Immobilie lassen sich Steuern sparen – wenn man weiß wie.

In diesem Artikel erfahren Sie alle wichtigen Aspekte, um durch Immobilien Ihre Steuerlast zu optimieren und gleichzeitig Ihr Kapital gewinnbringend zu investieren.

Steuern sparen beim Immobilienkauf

Eine Immobilie zu erwerben bietet gerade für Gutverdiener exzellente Möglichkeiten, erspartes Kapital gewinnbringend anzulegen und nachhaltig Vermögen aufzubauen. Besonders als Kapitalanlage, also nicht zur Eigennutzung, ergeben sich attraktive Steuereinsparungen. Folgende Kosten können beispielsweise steuerlich geltend gemacht werden:

  • Kauf des Grundstücks
  • Modernisierungskosten des Gebäudes
  • Anschaffungskosten der Immobilie
    • Baujahr vor 1925: 2,5% über 40 Jahre abschreibbar
    • Baujahr nach 1925: 2% über 50 Jahre abschreibbar
  • Erwerbsnebenkosten
  • Maklerprovisionen
  • Zinsen
  • Immobiliengutachten
 

Dies sind nur einige der absetzbaren Positionen. Da die Möglichkeiten je nach individueller Situation variieren, empfiehlt sich die Unterstützung durch einen Steuerberater. So reduzieren Sie Ihre Steuerzahlungen effektiv und investieren gleichzeitig in Ihr Vermögen. Die planbaren Mieteinnahmen verschaffen Ihnen zusätzlich ein regelmäßiges Einkommen, während die Immobilie als inflationsgeschützter Sachwert Ihre Altersvorsorge stärkt.

Bei der Nutzung als Eigenheim fallen leider sehr viele Kosten weg, die steuerlich geltend gemacht werden können. Insbesondere die Kosten für den Kauf der Immobilie und des Grundstücks sind dann in der Regel nicht absetzbar. Dennoch gibt es auch bei der Eigennutzung Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Ein bedeutender Faktor ist dabei die Grunderwerbsteuer.

Grunderwerbsteuer sparen

Die Grunderwerbsteuer stellt eine einmalige Abgabe beim Grundstückskauf dar und variiert je nach Bundesland zwischen 3% und 6,5% des Kaufpreises. Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage planen und bei der Standortwahl flexibel sind, kann ein Vergleich der Bundesländer durchaus lohnend sein.

Eine wichtige Strategie zur Steueroptimierung ist der separate Erwerb von Grundstück und Hausbaukosten. Dadurch fällt die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück an, was mehrere tausend Euro Ersparnis bedeuten kann. Bei einem Gesamtkauf hingegen wird die Grunderwerbsteuer auf den kompletten Kaufpreis fällig.

 

Als Vermieter mit Immobilien Steuern sparen

Die steuerlichen Vorteile einer Immobilie setzen sich auch nach dem Kauf fort. Zwar müssen Sie die Mieteinnahmen versteuern, jedoch können Sie die meisten immobilienbezogenen Ausgaben steuerlich geltend machen. Zusätzlich zu den Anschaffungskosten lassen sich beispielsweise folgende Positionen absetzen:

  • Werbungskosten
  • Renovierungsarbeiten
  • Reparaturaufwendungen
  • Grundsteuer
  • Kosten der Hausverwaltung
  • Honorare für Steuerberater und Rechtsanwälte
  • Betriebskosten (inklusive Müllabfuhr, Heizung etc.)

 

Auch hier empfiehlt sich professionelle steuerliche Beratung, da weitere individuelle Abzugsmöglichkeiten bestehen können.

 

Steuern sparen durch Immobilien als Eigennutzer

Auch wenn die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei vermieteten Immobilien umfangreicher sind, bietet die Eigennutzung durchaus Steuervorteile. Das Eigenheimrentengesetz („Wohn-Riester“) ermöglicht einen staatlichen Monatszuschuss sowie den Abzug von bis zu 2.100€ als Sonderausgaben. Zu beachten ist jedoch die nachgelagerte Besteuerung beim Renteneintritt.

Bei Reparaturen an selbstgenutzten Immobilien können die Arbeitskosten teilweise steuerlich geltend gemacht werden. Wichtig ist die separate Ausweisung von Material- und Arbeitskosten, da nur letztere zu 20% absetzbar sind, begrenzt auf 1.200€ jährlich. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen bieten Steuersparpotenzial, beispielsweise:

  • Reinigungsservice
  • Gartenpflege
  • Betreuungsleistungen
  • Transportdienste

 

Die Absetzbarkeit ist auch hier auf 20% der Arbeitskosten begrenzt, mit einer jährlichen Obergrenze von 4.000€. Auch wenn die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei Eigennutzung begrenzter sind, sollten diese oft übersehenen Vorteile unbedingt genutzt werden.

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Beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Der Verkauf einer Immobilie bietet ebenfalls steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Während Veräußerungsgewinne grundsätzlich steuerpflichtig sind, gibt es eine wichtige Ausnahme, die erhebliche Steuerersparnisse ermöglicht: die Spekulationsfrist. Diese kennt zwei wesentliche Varianten:

  • Bei vermieteten Immobilien: Nach einer Vermietungsdauer von 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Für eine steueroptimierte Investitionsstrategie sollten Sie die Immobilie daher mindestens 10 Jahre vermieten, um beim späteren Verkauf keine Steuern auf den Gewinn zahlen zu müssen.
  • Bei selbstgenutzten Immobilien: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt, können Sie diese ebenfalls steuerfrei veräußern.

 

Werden diese Fristen nicht eingehalten, wird der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Es ist daher finanziell oft sehr vorteilhaft, die Fristablauf genau zu beachten, um keine vermeidbaren Steuern zu zahlen.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie mehrere Immobilien besitzen. Das Finanzamt klassifiziert Personen als gewerbliche Immobilienhändler, wenn sie innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien veräußern. Dies führt zur Steuerpflicht der Verkaufserlöse.

 

Sonderfall: Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien stellen eine besondere Kategorie dar, die für Investoren besonders attraktiv sein kann. Während die grundsätzlichen Immobilienregeln gelten, können Kapitalanleger hier 100% der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen – eine Option, die bei Eigennutzung nicht besteht.

Da der Staat an der Erhaltung von Denkmälern interessiert ist, aber nicht alle selbst pflegen kann, gibt es hier besondere steuerliche Anreize. Die Sanierungskosten der Immobilie können bei Vermietung über 12 Jahre zu 100% steuerlich abgesetzt werden. Selbstnutzer können 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre geltend machen. 

Denkmalimmobilien bieten neben den steuerlichen Vorteilen oft auch attraktive Standorte, was das Mietausfallrisiko minimiert und eine kontinuierliche Wertsteigerung begünstigt. Detailliertere Informationen zur steuerlichen Optimierung mit Denkmalimmobilien finden Sie in unserem Ratgeber zur Denkmal-Afa.

 

Die Denkmal-AfA ermöglicht es Eigentümern denkmalgeschützter Immobilien, bis zu 100% der Sanierungskosten steuerlich abzusetzen und dadurch erhebliche Steuerersparnisse zu erzielen.

Die Investition in Immobilien bietet vielfältige Möglichkeiten zur Steueroptimierung, wobei die Vorteile für Kapitalanleger besonders attraktiv sind. Neben der Reduzierung der Steuerlast ermöglicht dies nachhaltige Investitionen und langfristige Wertsteigerungen. Auch Eigennutzer können von steuerlichen Vorteilen profitieren, wenn auch in geringerem Umfang. Um die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten optimal zu nutzen und kostspielige Fehler zu vermeiden, ist die Konsultation eines Steuerberaters dringend zu empfehlen, da individuelle Situationen zusätzliche Optimierungspotenziale bieten können.

Besonders für Gutverdiener stellt die Immobilieninvestition eine durchdachte Strategie dar, die Steueroptimierung mit nachhaltigem Vermögensaufbau verbindet. Das vorhandene Eigenkapital ermöglicht günstige Kreditkonditionen, während die Mieteinnahmen einen stabilen Cashflow generieren und nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ein steuerfreier Verkauf möglich ist.

Denkmal Afa Rechenbeispiel

400.000€ Investitionssumme bei 200.000€ Sanierungskosten und Steuersatz 42%

Steuervorteile durch Denkmal-AfA
Jährliche Steuerersparnis (Jahre 1-8)
Komponente Betrag Steuerersparnis
Normale AfA (2,5% vom Kaufpreis) 10.000€ 4.200€
Sonder-AfA Sanierung (9%) 18.000€ 7.560€
Jährliche Gesamtersparnis 28.000€ 11.760€
Effektive Steuerbelastung
Ursprüngliche Steuerlast 42.000€
Effektive Steuerzahlung nach Denkmal-AfA 30.240€ -11.760€

Hinweis: Die Berechnung bezieht sich auf die Steuerersparnis der ersten 8 Jahre und dient der Veranschaulichung. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung.

Steuervorteile durch energetische Sanierung

Die energetische Sanierung von Immobilien bietet seit 2020 besonders attraktive steuerliche Vorteile. Eigennutzer und Vermieter können bis zu 20% der Sanierungskosten über drei Jahre verteilt von der Steuerschuld abziehen – maximal 40.000 Euro pro Wohneinheit. Förderungsfähig sind unter anderem:

  • Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
  • Erneuerung von Fenstern und Außentüren
  • Installation oder Erneuerung einer Lüftungsanlage
  • Optimierung bestehender Heizungsanlagen
  • Einbau digitaler Systeme zur Energieverbrauchsoptimierung

 

Wichtig: Die Maßnahmen müssen von einem Fachunternehmen durchgeführt und bescheinigt werden. Die steuerliche Förderung kann mit anderen Förderprogrammen wie der KfW kombiniert werden, sofern die Gesamtförderung die Investitionskosten nicht übersteigt.

Fazit: Immobilien als legale Steueroptimierung

Die Investition in Immobilien bietet vielfältige Möglichkeiten zur Steueroptimierung, wobei die Vorteile für Kapitalanleger besonders attraktiv sind. Neben der Reduzierung der Steuerlast ermöglicht dies nachhaltige Investitionen und langfristige Wertsteigerungen. Auch Eigennutzer können von steuerlichen Vorteilen profitieren, wenn auch in geringerem Umfang. Um die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten optimal zu nutzen und kostspielige Fehler zu vermeiden, ist die Konsultation eines Steuerberaters dringend zu empfehlen, da individuelle Situationen zusätzliche Optimierungspotenziale bieten können.

Besonders für Gutverdiener stellt die Immobilieninvestition eine durchdachte Strategie dar, die Steueroptimierung mit nachhaltigem Vermögensaufbau verbindet. Das vorhandene Eigenkapital ermöglicht günstige Kreditkonditionen, während die Mieteinnahmen einen stabilen Cashflow generieren und nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ein steuerfreier Verkauf möglich ist.

Steuern sparen & Vermögen aufbauen mit Immobilien

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Fragen & Antworten zur Denkmal-Afa

Steuern sparen durch Investieren ist auf verschiedene Arten möglich, beispielsweise durch Aktien, Immobilien oder Photovoltaik. Gezielte Investitionen können Ihre Steuerlast reduzieren und gleichzeitig zum langfristigen Vermögensaufbau beitragen.

Bei vermieteten Immobilien können Sie Anschaffungskosten, Maklergebühren, Renovierungsaufwendungen, Finanzierungszinsen, Gutachterkosten sowie Grundstückskosten steuerlich geltend machen. Diese Optionen stehen Eigennutzern in der Regel nicht zur Verfügung.

Die Steuersparoptionen unterscheiden sich je nach Nutzungsart. Vermieter profitieren von der Absetzbarkeit der Anschaffungs- und Nebenkosten sowie der Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs nach der Spekulationsfrist. Die konkreten Möglichkeiten hängen von der individuellen Situation ab.

Die Haltedauer ist entscheidend für die steuerfreie Veräußerung. Bei vermieteten Objekten gilt eine 10-Jahres-Frist, bei Eigennutzung muss die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorhergehenden Jahren selbst bewohnt worden sein. Die Beachtung dieser Fristen kann erhebliche Steuerersparnisse ermöglichen.

Die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten unterscheidet sich je nach Nutzungsart und Art der Maßnahmen. Bei vermieteten Objekten sind umfangreichere Absetzungen möglich als bei Eigennutzung. Besonders attraktiv sind die Regelungen bei denkmalgeschützten Immobilien, wo bis zu 100% der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.

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