Ermitteln Sie Monatsrate, Gesamtlaufzeit und Restschuld – inklusive Sollzinsbindung und optionaler Sondertilgung. Unverbindlich und transparent.
| Jahr | Rate (ges.) | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Sondertilg. | Restschuld |
|---|
Der Tilgungsrechner berechnet, wie sich Ihr Annuitätendarlehen über die gesamte Laufzeit entwickelt. Er zeigt Ihnen die monatliche Rate, die Zusammensetzung aus Zins- und Tilgungsanteil, die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung sowie die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung.
Im Ergebnis erhalten Sie neben den Kernkennzahlen einen vollständigen Tilgungsplan, der Jahr für Jahr zeigt, wie sich Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld entwickeln. Ein Diagramm visualisiert den Verlauf zusätzlich.
Das Annuitätendarlehen ist mit über 70 Prozent Marktanteil der Standardkredit für die Immobilienfinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate bleibt über die Sollzinsbindung konstant; innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung.
| Jahr | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | 10.290 € | 6.210 € | 293.790 € |
| 5 | 9.383 € | 7.117 € | 269.367 € |
| 10 | 8.060 € | 8.440 € | 232.112 € |
| 20 | 4.640 € | 11.860 € | 140.512 € |
| 30 | 343 € | 16.157 € | 5.692 € |
Quelle: Eigene Berechnung · Annuitätendarlehen, Tilgungsverrechnung monatlich. In der Praxis ändert sich der Zinssatz nach Ablauf der Sollzinsbindung.
Die Wahl des anfänglichen Tilgungssatzes bestimmt Monatsrate, Gesamtlaufzeit und Zinskosten. Die meisten Darlehensgeber erwarten mindestens 1 bis 2 Prozent pro Jahr; der Marktdurchschnitt lag 2025 bei rund 2,2 Prozent (Interhyp).
| Anfängliche Tilgung | Gesamtlaufzeit bei 3 % Zins | Gesamtlaufzeit bei 4 % Zins | Gesamte Zinskosten (300.000 €, 3,5 %) |
|---|---|---|---|
| 1 % | 46 Jahre, 5 Monate | 40 Jahre, 5 Monate | ca. 291.000 € |
| 2 % | 30 Jahre, 8 Monate | 27 Jahre, 8 Monate | ca. 186.000 € |
| 3 % | 23 Jahre, 3 Monate | 21 Jahre, 4 Monate | ca. 132.000 € |
| 5 % | 15 Jahre, 10 Monate | 14 Jahre, 10 Monate | ca. 76.000 € |
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz garantiert ist. Viele entscheiden sich für zehn Jahre. Nach Ablauf verbleibt in der Regel eine Restschuld für eine Anschlussfinanzierung.
| Szenario (300.000 €, 3,5 % Zins) | Monatsrate | Restschuld nach 10 J. | Gezahlte Zinsen (10 J.) |
|---|---|---|---|
| 2 % Tilgung, keine Sondertilgung | 1.375 € | 232.112 € | 97.112 € |
| 2 % + 5.000 € Sondertilgung p.a. | 1.375 € + 417 € | 183.457 € | 86.957 € |
| 3 % Tilgung, keine Sondertilgung | 1.625 € | 199.872 € | 89.372 € |
| 3 % + 5.000 € Sondertilgung p.a. | 1.625 € + 417 € | 151.820 € | 78.820 € |
Viele Verträge erlauben Sondertilgungen von bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. Der Effekt: Die Restschuld sinkt, damit auch der Zinsanteil künftiger Raten.
Für zehnjährige Sollzinsbindungen bewegen sich die Bauzinsen typischerweise in einer Bandbreite von etwa 3,5 bis 3,9 Prozent (Deutsche Bundesbank, Dr. Klein).
| Sollzinsbindung | Zinsspanne (Feb. 2026) | Tendenz |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,2 – 3,6 % | stabil |
| 10 Jahre | 3,5 – 3,9 % | stabil bis leicht steigend |
| 15 Jahre | 3,7 – 4,1 % | leicht steigend |
| 20 Jahre | 3,8 – 4,3 % | leicht steigend |
Nach der Zinsbindung hängt die neue Belastung vom dann geltenden Zinsniveau ab. Strategien: höhere Tilgung, regelmäßige Sondertilgungen oder – wenn sinnvoll – Forward-Darlehen.
Bei Vermietung sind Zinsen oft als Werbungskosten absetzbar; die lineare Gebäude-AfA wirkt unabhängig von der Tilgung. Ein Tilgungssatz von mindestens 2 % ist auch hier üblich. Für die Gesamtbewertung eignet sich ergänzend der Mietrendite-Rechner.
Der Tilgungsrechner ermittelt auf Basis von Darlehenssumme, Sollzinssatz und Tilgungssatz (oder wahlweise Monatsrate bzw. Gesamtlaufzeit) die wichtigsten Kennzahlen: monatliche Rate, Gesamtlaufzeit, Restschuld nach der Sollzinsbindung, Zinskosten sowie einen jährlichen Tilgungsplan. Optional können jährliche Sondertilgungen berücksichtigt werden.
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum mit fest vereinbartem Zinssatz. Die Darlehenslaufzeit ist die Zeit bis zur vollständigen Tilgung bei gleichbleibendem Zins und Rate – oft länger als die Zinsbindung.
Mindestens 2 Prozent anfängliche Tilgung gelten als Orientierung. Der Marktdurchschnitt lag 2025 bei rund 2,2 Prozent. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgung tendenziell höher sein, um das Tilgungsparadoxon zu vermeiden.
Eine Sondertilgung ist eine freiwillige Zusatzzahlung zur Monatsrate. Sie senkt die Restschuld und damit künftige Zinslast. Typisch sind 5–10 % der Darlehenssumme pro Jahr.
Bei sehr niedrigen Zinsen und geringer Tilgung wächst der Tilgungsanteil nur langsam – die Laufzeit verlängert sich stark, die kumulierten Zinskosten steigen trotz „günstigem“ Zins.
Das hängt vom Vertrag ab. Viele Banken bieten einen Tilgungssatzwechsel an – teils kostenlos, teils gegen Aufpreis.
Mathematisch konsistent bei gleichbleibendem Zinssatz über die gesamte Laufzeit. In der Praxis ändert sich der Zins nach der Sollzinsbindung – die tatsächliche Gesamtkostenquote hängt von der Anschlussfinanzierung ab.
Nein. Das Tool dient der Orientierung und dem Szenarienvergleich – keine individuelle Finanz- oder Rechtsberatung.
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