Berechnen Sie Cashflow, Nettomietrendite und steuerliche Auswirkungen Ihrer Immobilie als Kapitalanlage – mit drei Analyse-Modulen.
Der Wohnungsmarkt zeigt 2026 ein differenziertes Bild: Die Angebotsmieten steigen weiter, während sich die Kaufpreise je nach Datenquelle und Region unterschiedlich entwickeln. Für eine belastbare Einordnung sollten Mietrendite, Standortqualität und Objektzustand deshalb gemeinsam betrachtet werden.
| Regionaltyp | Ø Mietrendite | Rechnerischer Faktor | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Städte Top 7 | 3,37 % | 29,7 | Niedrigste laufende Mietrendite bei hohen Einstiegspreisen |
| Umland Top 7 | 3,90 % | 25,6 | Höhere Rendite als in den Metropolen, Standortanbindung bleibt entscheidend |
| Weitere kreisfreie Großstädte | 4,04 % | 24,8 | Höchster Durchschnittswert der ausgewiesenen Regionaltypen |
| Andere Kreise | 3,85 % | 26,0 | Große regionale Streuung: Vermietbarkeit und Demografie einzeln prüfen |
Datenstand: Der Baufi24-Mietrenditeatlas wurde im Februar 2026 mit Marktdaten aus dem zweiten Halbjahr 2025 veröffentlicht. Die Regionalwerte stammen aus IW-Trends 2/2026 auf Basis von 1,21 Millionen Kauf- und Mietinseraten der Value AG aus 2025. Der Faktor ist aus 100 ÷ Mietrendite abgeleitet. Angebotsmieten: ImmoScout24 WohnBarometer Q2 2026. Kaufpreisentwicklung: Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamts, Q1 2026.
Der Mietrendite Rechner kombiniert drei Module, mit denen Sie Ihre Anlageimmobilie systematisch bewerten können.
Der Cashflow vor Steuern zeigt, ob Ihre Immobilie sich im laufenden Betrieb selbst trägt. Er ergibt sich aus der Differenz zwischen Mieteinnahmen und laufenden Ausgaben. Eine Cashflow-positive Immobilie erwirtschaftet nicht nur die Finanzierungskosten, sondern einen monatlichen Überschuss.
Die Nettomietrendite ist die zentrale Kennzahl für Kapitalanleger. Im Gegensatz zur Bruttomietrendite berücksichtigt sie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und die gesamten Erwerbskosten.
Zusätzlich berechnet das Modul den Kaufpreisfaktor: Er gibt an, nach wie vielen Jahreskaltmieten sich der Kaufpreis amortisiert. Unter 20 gilt als günstig, in Metropolen liegt er häufig bei 25–30.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer – gleichzeitig sind zahlreiche Kosten absetzbar. Das Modul berücksichtigt sowohl cash-wirksame Kosten (Zinsen, Verwaltung) als auch nicht cash-wirksame Kosten (AfA).
Wie stark sich steuerpflichtige Mieteinnahmen oder absetzbare Kosten bei Ihnen auswirken, hängt von Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Diesen können Sie mit unserem Grenzsteuersatz-Rechner 2026 berechnen.
| Kennzahl | Formel | Stärke / Schwäche |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Schneller Vergleich, aber ohne Nebenkosten |
| Nettomietrendite | Reinertrag ÷ Gesamtinvestition × 100 | Realistischste Kennzahl |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete | Schnelle Preiseinschätzung – unter 20 günstig |
| Cashflow vor Steuern | Einnahmen − alle Ausgaben | Zeigt monatliche Tragfähigkeit |
| Eigenkapitalrendite | Jahresertrag ÷ EK × 100 | Hebelwirkung – ohne Risikobetrachtung |
| Rechenbeispiel: 80-m²-Wohnung | Brutto | Netto |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € | 280.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 10,5 %) | nicht berücksichtigt | 29.400 € |
| Gesamtinvestition | 280.000 € | 309.400 € |
| Jahreskaltmiete (950 € × 12) | 11.400 € | 11.400 € |
| Verwaltung + Instandhaltung p.a. | nicht berücksichtigt | − 1.320 € |
| Relevanter Jahresertrag | 11.400 € | 10.080 € |
| Rendite | 4,07 % | 3,26 % |
Die Bruttomietrendite von 4,07 % sieht attraktiv aus – die realistischere Nettomietrendite liegt bei 3,26 %. Ein Unterschied von fast einem Prozentpunkt, der bei der Finanzierungsentscheidung erheblich ins Gewicht fällt.
| Anlageform | Typische Rendite | Steuerliche Vorteile | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Vermietete Immobilie | 3–6 % + Wertsteigerung | AfA, Zinsabzug, Verlustverrechnung | Hoher Kapitaleinsatz, Hebelwirkung |
| ETF / Aktien | Markt- und indexabhängig, nicht garantiert | 1.000 € Sparer-Pauschbetrag, 2.000 € bei Zusammenveranlagung | Hohe Liquidität und breite Diversifikation, aber Kursschwankungen |
| Festgeld / Termineinlage | Ø 1,86 % im Neugeschäft (Bundesbank, März 2026) | 1.000 € Sparer-Pauschbetrag, 2.000 € bei Zusammenveranlagung | Planbar, aber Zins- und Wiederanlagerisiko |
| PV-Direktinvestment | 5–9 % nach Kosten | IAB (50 %), Sonder-AfA (40 %) | EEG-Vergütung, kein Mieterrisiko |
| Batteriespeicher | Marktabhängig, hohes Potenzial | IAB und Sonder-AfA nutzbar | Arbitrage- und Regelenergie-Erlöse |
Der Mietrendite Rechner ermittelt drei zentrale Kennzahlen: den Cashflow vor Steuern (monatliche Einnahmen abzüglich aller laufenden Ausgaben), die Nettomietrendite (prozentualer Jahresertrag nach Abzug von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) sowie eine steuerliche Ersteinschätzung. Zusätzlich wird der Kaufpreisfaktor berechnet.
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis – ohne Berücksichtigung von Nebenkosten oder Bewirtschaftungskosten. Die Nettomietrendite zieht vom Mietertrag die nicht umlagefähigen Kosten ab und bezieht die gesamten Investitionskosten ein. Sie liegt typischerweise 1–2 Prozentpunkte niedriger, ist aber deutlich realistischer.
Eine Bruttomietrendite von 5–6 % rechnet sich in der Regel von Beginn an. In Metropolen können bereits 3–4 % attraktiv sein, sofern Wertsteigerungspotenzial vorhanden ist. Entscheidend ist, dass die Nettomietrendite mindestens auf Höhe des Darlehenszinssatzes liegt.
Eine Immobilie ist Cashflow-positiv, wenn die monatlichen Mieteinnahmen sämtliche laufenden Ausgaben übersteigen – also Hausgeld, Darlehensrate, Grundsteuer und Rücklagen. Das Investment trägt sich dann selbst und erwirtschaftet einen monatlichen Überschuss.
Der Kaufpreisfaktor gibt an, nach wie vielen Jahreskaltmieten sich der Kaufpreis amortisiert (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete). Ein Faktor unter 20 gilt als günstig. In Metropolen liegt er bei 25–30, in ländlichen Regionen kann er unter 15 liegen.
Absetzbar sind Darlehenszinsen, die Abschreibung (AfA) – 2 % bei Bestand, 2,5 % bei Altbauten vor 1925, 3 % bei Neubauten ab 2023 –, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer und Fahrtkosten. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechenbar ist.
Als Orientierungswert gelten 7–12 Euro pro m² Wohnfläche und Jahr. Bei Neubauten reichen niedrigere Rücklagen (7–9 €/m²), bei Altbauten sollte der Ansatz höher liegen (10–12 €/m²). Eine zu niedrig angesetzte Rücklage verfälscht die Renditeberechnung nach oben.
Nein. Der Rechner liefert eine erste Orientierung auf Basis Ihrer Eingaben. Er eignet sich zum schnellen Vergleich verschiedener Objekte und Szenarien. Für eine fundierte Investitionsentscheidung empfehlen wir, die Ergebnisse mit einem Steuerberater zu besprechen.
Vermietete Immobilien binden viel Kapital bei moderater Rendite. Wir beraten zusätzlich zu unseren Direktinvestments in Solar und Speicher – persönlich und ohne Verkaufsdruck. (Keine Steuerberatung.)
Weiterführend
Ergänzen Sie die Mietrendite um Finanzierung, persönliche Steuerwirkung, Denkmalabschreibung und den Renditevergleich mit anderen Sachwertanlagen.
Wissenswertes
Rechtliches
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