Berechnen Sie Cashflow, Nettomietrendite und steuerliche Auswirkungen Ihrer Immobilie als Kapitalanlage – mit drei Analyse-Modulen.
| Standort-Typ | Ø Bruttomietrendite | Ø Kaufpreisfaktor | Charakteristik |
|---|---|---|---|
| Metropolen (Top-5) | 3,0 – 3,5 % | 26 – 34 | Geringe Anfangsrendite, hohe Wertstabilität |
| B-Städte / Oberzentren | 3,5 – 4,5 % | 20 – 26 | Ausgewogenes Verhältnis Rendite & Sicherheit |
| C-Städte / Mittelstädte | 4,5 – 5,5 % | 15 – 20 | Höhere Rendite, erhöhtes Leerstandsrisiko |
| Ländliche Regionen | 5,0 – 6,0 %+ | unter 15 | Vermietbarkeit und Wertentwicklung prüfen |
Der Mietrendite Rechner kombiniert drei Module, mit denen Sie Ihre Anlageimmobilie systematisch bewerten können.
Der Cashflow vor Steuern zeigt, ob Ihre Immobilie sich im laufenden Betrieb selbst trägt. Er ergibt sich aus der Differenz zwischen Mieteinnahmen und laufenden Ausgaben. Eine Cashflow-positive Immobilie erwirtschaftet nicht nur die Finanzierungskosten, sondern einen monatlichen Überschuss.
Die Nettomietrendite ist die zentrale Kennzahl für Kapitalanleger. Im Gegensatz zur Bruttomietrendite berücksichtigt sie die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten und die gesamten Erwerbskosten.
Zusätzlich berechnet das Modul den Kaufpreisfaktor: Er gibt an, nach wie vielen Jahreskaltmieten sich der Kaufpreis amortisiert. Unter 20 gilt als günstig, in Metropolen liegt er häufig bei 25–30.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer – gleichzeitig sind zahlreiche Kosten absetzbar. Das Modul berücksichtigt sowohl cash-wirksame Kosten (Zinsen, Verwaltung) als auch nicht cash-wirksame Kosten (AfA).
| Kennzahl | Formel | Stärke / Schwäche |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Schneller Vergleich, aber ohne Nebenkosten |
| Nettomietrendite | Reinertrag ÷ Gesamtinvestition × 100 | Realistischste Kennzahl |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete | Schnelle Preiseinschätzung – unter 20 günstig |
| Cashflow vor Steuern | Einnahmen − alle Ausgaben | Zeigt monatliche Tragfähigkeit |
| Eigenkapitalrendite | Jahresertrag ÷ EK × 100 | Hebelwirkung – ohne Risikobetrachtung |
| Rechenbeispiel: 80-m²-Wohnung | Brutto | Netto |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € | 280.000 € |
| Kaufnebenkosten (ca. 10,5 %) | nicht berücksichtigt | 29.400 € |
| Gesamtinvestition | 280.000 € | 309.400 € |
| Jahreskaltmiete (950 € × 12) | 11.400 € | 11.400 € |
| Verwaltung + Instandhaltung p.a. | nicht berücksichtigt | − 1.320 € |
| Relevanter Jahresertrag | 11.400 € | 10.080 € |
| Rendite | 4,07 % | 3,26 % |
Die Bruttomietrendite von 4,07 % sieht attraktiv aus – die realistischere Nettomietrendite liegt bei 3,26 %. Ein Unterschied von fast einem Prozentpunkt, der bei der Finanzierungsentscheidung erheblich ins Gewicht fällt.
| Anlageform | Typische Rendite | Steuerliche Vorteile | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Vermietete Immobilie | 3–6 % + Wertsteigerung | AfA, Zinsabzug, Verlustverrechnung | Hoher Kapitaleinsatz, Hebelwirkung |
| ETF / Aktien | 6–8 % p.a. (langfristig) | 801 € Pauschbetrag | Hohe Liquidität, breite Diversifikation |
| Festgeld / Tagesgeld | 2–3,5 % | 801 € Pauschbetrag | Oft unter Inflationsrate |
| PV-Direktinvestment | 5–9 % nach Kosten | IAB (50 %), Sonder-AfA (40 %) | EEG-Vergütung, kein Mieterrisiko |
| Batteriespeicher | Marktabhängig, hohes Potenzial | IAB und Sonder-AfA nutzbar | Arbitrage- und Regelenergie-Erlöse |
Der Mietrendite Rechner ermittelt drei zentrale Kennzahlen: den Cashflow vor Steuern (monatliche Einnahmen abzüglich aller laufenden Ausgaben), die Nettomietrendite (prozentualer Jahresertrag nach Abzug von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) sowie eine steuerliche Ersteinschätzung. Zusätzlich wird der Kaufpreisfaktor berechnet.
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis – ohne Berücksichtigung von Nebenkosten oder Bewirtschaftungskosten. Die Nettomietrendite zieht vom Mietertrag die nicht umlagefähigen Kosten ab und bezieht die gesamten Investitionskosten ein. Sie liegt typischerweise 1–2 Prozentpunkte niedriger, ist aber deutlich realistischer.
Eine Bruttomietrendite von 5–6 % rechnet sich in der Regel von Beginn an. In Metropolen können bereits 3–4 % attraktiv sein, sofern Wertsteigerungspotenzial vorhanden ist. Entscheidend ist, dass die Nettomietrendite mindestens auf Höhe des Darlehenszinssatzes liegt.
Eine Immobilie ist Cashflow-positiv, wenn die monatlichen Mieteinnahmen sämtliche laufenden Ausgaben übersteigen – also Hausgeld, Darlehensrate, Grundsteuer und Rücklagen. Das Investment trägt sich dann selbst und erwirtschaftet einen monatlichen Überschuss.
Der Kaufpreisfaktor gibt an, nach wie vielen Jahreskaltmieten sich der Kaufpreis amortisiert (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete). Ein Faktor unter 20 gilt als günstig. In Metropolen liegt er bei 25–30, in ländlichen Regionen kann er unter 15 liegen.
Absetzbar sind Darlehenszinsen, die Abschreibung (AfA) – 2 % bei Bestand, 2,5 % bei Altbauten vor 1925, 3 % bei Neubauten ab 2023 –, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer und Fahrtkosten. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften verrechenbar ist.
Als Orientierungswert gelten 7–12 Euro pro m² Wohnfläche und Jahr. Bei Neubauten reichen niedrigere Rücklagen (7–9 €/m²), bei Altbauten sollte der Ansatz höher liegen (10–12 €/m²). Eine zu niedrig angesetzte Rücklage verfälscht die Renditeberechnung nach oben.
Nein. Der Rechner liefert eine erste Orientierung auf Basis Ihrer Eingaben. Er eignet sich zum schnellen Vergleich verschiedener Objekte und Szenarien. Für eine fundierte Investitionsentscheidung empfehlen wir, die Ergebnisse mit einem Steuerberater zu besprechen.
Vermietete Immobilien binden viel Kapital bei moderater Rendite. Wir beraten zusätzlich zu unseren Direktinvestments in Solar und Speicher – persönlich und ohne Verkaufsdruck. (Keine Steuerberatung.)
Wissenswertes
Rechtliches
© 2026 Ohana Invest GmbH. Alle Rechte vorbehalten.
