Wann lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

🏛️ Eine Wohnung als Kapitalanlage zu erwerben gehört zu den klassischen Strategien für den langfristigen Vermögensaufbau. Während die Kombination aus Mieteinnahmen und Wertsteigerung verlockend klingt, stellen sich viele Interessenten die Frage nach der tatsächlichen Rentabilität und den damit verbundenen Herausforderungen.

Die eigene Wohnung nach individuellen Wünschen gestalten und keine Miete mehr zahlen – das ist für viele Menschen ein wichtiges Ziel. Daher erfreut sich das Immobilien Investment in Form einer Eigentumswohnung weiterhin großer Beliebtheit.

Dabei muss es nicht immer um Eigennutzung gehen: Eine Wohnung kann auch als reine Kapitalanlage erworben und vermietet werden, was eine interessante Option für den langfristigen Vermögensaufbau darstellt. Allerdings sollten Investoren einige wichtige Aspekte berücksichtigen, damit die Investition die gewünschte Rendite abwirft und sich finanziell lohnt.

Im Folgenden betrachten wir die wesentlichen Faktoren für eine erfolgreiche Immobilieninvestition: Wir untersuchen, unter welchen Bedingungen und für welche Anlegertypen eine Kapitalanlage in Form einer Wohnung sinnvoll ist, welche Kriterien beim Immobilienkauf entscheidend sind und welche Chancen sowie Risiken mit dieser Anlageform verbunden sind.

Eine Wohnung als Kapitalanlage bedeutet, dass der Eigentümer die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern durch Vermietung regelmäßige Einnahmen generiert. Für den wirtschaftlichen Erfolg ist dabei die Rendite entscheidend – bei Objekten in guten Lagen sollte diese mindestens vier Prozent betragen. Wer die Vorteile einer Immobilienanlage nutzen möchte, ohne selbst eine Wohnung zu erwerben, kann auch auf digitale Immobilieninvestments zurückgreifen. Diese bieten die Chance auf attraktive Renditen, während Verwaltungsaufwand und direkte Kosten der Immobilienverwaltung entfallen.

Beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage können die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Maklergebühren bis zu 15% des Kaufpreises ausmachen. Diese Kosten sollten bei der Renditeberechnung und Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden.

Wann lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Der Erfolg eines Immobilieninvestments hängt maßgeblich davon ab, ob die vermietete Eigentumswohnung langfristig eine gute Rendite erwirtschaftet. Bei der Investitionsentscheidung spielt die Abwägung von Risiko und Rendite eine zentrale Rolle. Das Risiko sollte dabei in einem vertretbaren Rahmen bleiben, um nicht durch zu hohe Verlustgefahren die potenziellen Gewinne zu gefährden.

Für die Beurteilung, ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage rechnet und eine attraktive Rendite verspricht, sind vier Kriterien besonders relevant: Erstens sollte der Kaufpreis der Immobilie in einem angemessenen Verhältnis zur erwarteten Mietrendite stehen und keine Überbewertung vorliegen. Zweitens sollten die Aussichten für eine positive Wertentwicklung der Immobilie günstig sein. Drittens spielen moderate Renovierungskosten eine wichtige Rolle für die Gesamtrentabilität. Und viertens sind regelmäßige Mietsteigerungen ein wichtiger Faktor für den langfristigen Anlageerfolg.

Auch wenn es in der Praxis selten gelingt, alle diese Kriterien vollständig zu erfüllen, so lässt sich durch die Berücksichtigung möglichst vieler dieser Voraussetzungen das Investitionsrisiko deutlich reduzieren.

Für lohnt sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Die Entscheidung für eine Wohnung als Kapitalanlage sollte stets im Einklang mit der persönlichen Anlagestrategie stehen. Neben ausreichendem Eigenkapital spielen dabei verschiedene andere Faktoren eine wichtige Rolle für den Investitionserfolg.

Potenzielle Investoren sollten sich dabei ehrlich fragen, ob sie einen zeitweisen Leerstand und damit verbundene Mietausfälle finanziell stemmen können. Auch die langfristige Kapitalbindung von mindestens zehn Jahren muss zur persönlichen Lebensplanung passen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Bereitschaft, sich mit dem Verwaltungsaufwand für die Vermietung auseinanderzusetzen.

Da eine Eigentumswohnung in erster Linie eine langfristige Geldanlage darstellt, sollte die Investitionsentscheidung wohlüberlegt sein. Allerdings gibt es auch Möglichkeiten, in Wohnungen zu investieren, ohne selbst den gesamten Verwaltungsaufwand tragen zu müssen. Eine Option ist beispielsweise die Beauftragung einer professionellen Hausverwaltung.

Eine Alternative zur direkten Immobilieninvestition bieten digitale Immobilieninvestments. Diese ermöglichen es, gezielt in ausgewählte Wohnungen in attraktiven Lagen zu investieren und ein diversifiziertes Immobilienportfolio aufzubauen. Der Vorteil liegt darin, von potenziellen Renditen zu profitieren, ohne die Verantwortung und die Kosten der direkten Immobilienverwaltung tragen zu müssen.

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Wie kann man eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage finanzieren?

Bei der Finanzierung einer Wohnung als Kapitalanlage kombinieren die meisten Investoren Eigenkapital mit einer Bankfinanzierung. Dabei wird üblicherweise ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent empfohlen. In Ausnahmefällen können vermögende Anleger eine Wohnung auch vollständig aus eigenen Mitteln erwerben.

Kreditinstitute prüfen bei der Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie nicht nur die Objektqualität, sondern legen besonderen Wert auf die Rentabilität, insbesondere auf die erwarteten Mieteinnahmen. Dies ist besonders wichtig, da die Kredittilgung typischerweise hauptsächlich durch die Mieterträge erfolgen soll.

Für eine erfolgreiche Finanzierung einer Kapitalanlage-Wohnung sind drei zentrale Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Ausreichende Sicherheiten wie ein stabiles Einkommen, eine positive Bonitätsbewertung und weitere Vermögenswerte
  • Eine hochwertige Immobilie mit guter Lagequalität und angemessenem Bauzustand
  • Nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen

 

Beim Kauf einer Anlagewohnung ist es essentiell, neben dem reinen Kaufpreis auch alle Nebenkosten sowie Reserven für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in die Finanzierungsplanung einzubeziehen.

Eine vermietete Eigentumswohnung kann nicht nur durch Mieteinnahmen und Wertsteigerung Rendite erwirtschaften, sondern bietet auch steuerliche Vorteile: Instandhaltungskosten, Zinsen für die Finanzierung und die Abschreibung (AfA) können steuerlich geltend gemacht werden.

Wie berechnet sich die Rendite einer Wohnung als Kapitalanlage

Beispielrechnung zur Mietrendite

Die Rentabilität ist der entscheidende Indikator dafür, ob sich eine Wohnung als Kapitalanlage rechnet. Eine vorausschauende Renditeberechnung hilft dabei, die Qualität eines Kaufangebots fundiert einzuschätzen. Die grundlegende Formel für die Berechnung der Mietrendite lautet: Rendite = (Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis) × 100

Beispielrechnung für eine 85m² Wohnung in Nürnberg
Kaufpreis inkl. Nebenkosten
Kaufpreis 380.000 €
Grunderwerbsteuer (3,5%) 13.300 €
Notar und Grundbuch (2%) 7.600 €
Makler (3,57%) 13.566 €
Gesamtinvestition 414.466 €
Jährliche Mieteinnahmen
Monatliche Kaltmiete (11,50 €/m²) 977,50 €
Jährliche Kaltmiete 11.730 €
Jährliche Kosten
Hausgeld (nicht umlagefähig) -1.800 €
Instandhaltungsrücklage -1.020 €
Verwaltungskosten -480 €
Mietausfallwagnis (3%) -352 €
Jahresnettomiete 8.078 €
Mietrendite
(Jahresnettomiete ÷ Gesamtinvestition) × 100 1,95%

Hinweis: Die Berechnung zeigt eine konservative Kalkulation unter Berücksichtigung aller relevanten Kosten. In der Praxis können zusätzliche Wertsteigerungen der Immobilie die Gesamtrendite positiv beeinflussen.

Checkliste: Worauf beim Wohnungskauf als Kapitalanlage achten?

Damit sich eine Wohnung als Kapitalanlage wirklich rentiert und nicht zum finanziellen Misserfolg wird, sollten Investoren folgende wichtige Faktoren berücksichtigen:

Lage:

  • Entscheidend für Wertsteigerung und Vermietbarkeit
  • Besonders interessant: Mittelstädte (bis 100.000 Einwohner) und Speckgürtel
  • Nicht zwingend Trendviertel in Metropolen
  • Oft bessere Renditen in Mittelstädten nahe Großstädten

 

Bevölkerungsentwicklung:

  • Prognosen zu Zu- und Wegzug in der Region
  • Analyse der Altersstruktur
  • Daten beim Statistischen Bundesamt verfügbar
  • Wichtig für langfristige Vermietbarkeit

 

Infrastruktur:

  • Vorhandensein von Geschäften, Schulen, Arztpraxen
  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
  • Nähe zur Autobahn
  • Je besser die Infrastruktur, desto wertvoller die Investition

 

Bausubstanz:

  • Gesamtzustand des Gebäudes prüfen
  • Energieverbrauch kontrollieren
  • Zustand von Dach und Kellerräumen begutachten
  • Protokolle der Eigentümerversammlung zu Sanierungsmaßnahmen einsehen

 

Kaufpreisfaktor:

  • Verhältnis zwischen Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen
  • Üblicher Wert in beliebten Lagen: 25 bis 30 Jahresmieten
  • Wichtige Kennzahl für Investitionsentscheidung

 

Instandhaltungsrücklagen:

  • Höhe der bestehenden Rücklagen prüfen
  • Vergangene Nachzahlungen analysieren
  • Protokolle der Eigentümerversammlung studieren
  • Vermeidung unerwarteter Zusatzkosten

 

Eigentümergemeinschaft:

  • Größe der Gemeinschaft beachten
  • Protokolle auf Konflikte prüfen
  • Überblick über vergangene und geplante Ausgaben verschaffen
  • Beschlüsse zu baulichen Veränderungen beachten

 

Chancen und Risiken einer Wohnung als Kapitalanlage

Eine Investition in Betongold wird häufig als extrem sichere Geldanlage betrachtet. Dennoch müssen auch bei einer Wohnung als Kapitalanlage gewisse Risiken berücksichtigt werden. Der große Vorteil gegenüber anderen Anlageformen besteht darin, dass ein Totalverlust ausgeschlossen ist, da es sich um Sachwerte handelt. Für eine fundierte Investitionsentscheidung ist es wichtig, sowohl die Chancen als auch die Risiken sorgfältig abzuwägen.

 

Vorteile einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Eine Immobilieninvestition kann Anlegern verschiedene attraktive Vorteile bieten. Bei dauerhafter Vermietung können sie mit regelmäßigen Mieteinnahmen rechnen. In attraktiven Lagen besteht zudem die Chance auf Wertsteigerung der Immobilie. Bei einem Verkauf nach der zehnjährigen Spekulationsfrist können diese Wertzuwächse steuerfrei realisiert werden. Die Investition in einen Sachwert bietet zusätzliche Sicherheit, da ein Totalverlust des Eigenkapitals ausgeschlossen ist. Das anhaltend niedrige Zinsniveau ermöglicht zudem günstige Finanzierungskonditionen.

 

Risiken des Wohnungskaufs als Kapitalanlage

Trotz der attraktiven Vorteile sollten potenzielle Investoren auch die möglichen Nachteile einer Immobilienanlage kennen:

Ein bedeutendes Risiko stellen Mietausfälle dar. Bei Leerstand durch Renovierungen oder Mieterwechsel fehlen die kalkulierten Einnahmen. Dies kann besonders bei fremdfinanzierten Immobilien zu einer erheblichen finanziellen Belastung werden.

Unerwartete Mängel am Objekt können zu hohen Sanierungskosten führen, wenn der Zustand einer Immobilie schlechter ist als angenommen. Gründliche Vorabprüfungen der Bausubstanz und bisheriger Sanierungsmaßnahmen sind daher essentiell.

Auch wenn die Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands seit Jahren steigen, gibt es keine Garantie für diese Entwicklung. Eine Stagnation oder sogar ein Absinken der Immobilienpreise sowie der Verlust der Lageattraktivität können die Rendite schmälern.

Neben diesen konkreten Risiken können sich auch negative Entwicklungen am Immobilienmarkt auf die Investition auswirken. Alternative Anlageformen wie digitale Immobilieninvestments bieten hier mehr Flexibilität bei der Kapitalbindung und Risikostreuung.

Fazit: Wohnung als Kapitalanlage als sinnvolles Investment

Eine Eigentumswohnung in attraktiver Lage und gutem Zustand stellt für Anleger eine aussichtsreiche Kapitalanlage mit einem überschaubaren Risiko dar. Wer beim Immobilienkauf wichtige Kriterien wie Lage, Bausubstanz, bestehende Mietverhältnisse sowie die Eigentümergemeinschaft sorgfältig prüft, kann durch dauerhafte Vermietung eine attraktive Rendite erzielen. Allerdings sollte man sich bewusst sein, dass die Verwaltung einer vermieteten Wohnung nicht nur Kosten verursacht, sondern auch Zeit und Engagement erfordert.

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Fragen & Antworten zur Wohnung als Kapitalanlage

Als Faustregel sollte der Kaufpreis das 25- bis 30-fache der jährlichen Nettokaltmiete nicht übersteigen. Bei einem Eigenkapitalanteil von 20% sollten die monatlichen Mieteinnahmen die Kreditrate und Nebenkosten decken.

Eine Wohnung als Kapitalanlage wird nicht selbst genutzt, sondern gekauft, um durch Vermietung regelmäßige Einnahmen zu erzielen und von möglichen Wertsteigerungen zu profitieren. Die Investition dient dabei dem langfristigen Vermögensaufbau.

Die Mietrendite liegt typischerweise zwischen 2% und 4% in Großstädten und bis zu 5% in B-Lagen oder Mittelstädten. Die Gesamtrendite kann durch Wertsteigerungen deutlich höher ausfallen. Eine realistische Kalkulation sollte alle Kosten wie Instandhaltung und mögliche Mietausfälle berücksichtigen.

Eine Immobilienanlage lohnt sich, wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen (mindestens 20%), einen Anlagehorizont von 10+ Jahren haben und die Finanzierung auch Mietausfälle verkraften kann. Zudem sollte die Lage Wertsteigerungspotenzial bieten und die Immobilie in gutem Zustand sein.

Die Nebenkosten betragen je nach Bundesland 10-15% des Kaufpreises. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), Notargebühren (1,5-2%), eventuelle Maklerkosten (bis zu 7,14%) sowie Grundbuchkosten. Diese Kosten müssen zusätzlich zum Eigenkapital aufgebracht werden.

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