Grundlagen
Wie funktioniert die Denkmal-AfA?
Die Denkmal-AfA ist eine erhöhte steuerliche Abschreibung für Sanierungskosten an denkmalgeschützten Immobilien. Sie zählt zu den wenigen verbliebenen Gestaltungen, mit denen Käufer ihre Steuerlast über einen klar definierten Zeitraum planbar senken können – allerdings nur für den tatsächlichen Sanierungsanteil, nicht für den gesamten Kaufpreis.
Die gesetzliche Grundlage unterscheidet zwei Fälle. Bei Vermietung greift § 7i EStG: Die Sanierungskosten werden in den ersten acht Jahren mit jeweils 9 %, in den vier Folgejahren mit jeweils 7 % abgeschrieben. Über zwölf Jahre werden so 100 % des Sanierungsanteils steuerlich geltend gemacht. Zusätzlich kann der Erwerber die reguläre lineare Altbau-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG auf den Gebäudealtbestand ansetzen.
Bei Eigennutzung regelt § 10f EStG einen Sonderausgabenabzug: Zehn Jahre lang lassen sich jeweils 9 % der Sanierungskosten absetzen – insgesamt also 90 %. Die lineare Altbau-AfA entfällt in diesem Fall, da selbstgenutzte Wohnimmobilien keine Einkunftsquelle im einkommensteuerrechtlichen Sinn sind.
Entscheidend ist in beiden Fällen die Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG bzw. § 10f Abs. 1 EStG. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt keine Denkmal-AfA an. Auch die zeitliche Abfolge ist streng: Nur Sanierungsmaßnahmen, die nach dem Kauf durchgeführt und denkmalrechtlich abgestimmt wurden, sind begünstigt.
Denkmal-AfA auf einen Blick
Abschreibungssätze im Vergleich
Denkmal-AfA 2026: Vermietung vs. Eigennutzung
Die steuerliche Wirkung der Denkmal-AfA hängt maßgeblich von der Nutzungsart ab. Bei Vermietung lassen sich über zwölf Jahre 100 % der Sanierungskosten geltend machen – bei Eigennutzung über zehn Jahre nur 90 %. Zusätzlich wirkt bei Vermietung die lineare Altbau-AfA.
| Merkmal | Vermietung (§ 7i EStG) | Eigennutzung (§ 10f EStG) |
|---|---|---|
| AfA-Zeitraum | 12 Jahre | 10 Jahre |
| Abschreibungssatz Jahre 1–8 | 9 % pro Jahr | 9 % pro Jahr (Jahre 1–10) |
| Abschreibungssatz Jahre 9–12 | 7 % pro Jahr | – |
| Absetzbar insgesamt | 100 % der Sanierungskosten | 90 % der Sanierungskosten |
| Lineare Altbau-AfA | ja, zusätzlich | nein |
| Art des Abzugs | Werbungskosten | Sonderausgaben |
| Mieteinnahmen steuerpflichtig | ja | nein (keine Einkunftsquelle) |
Stand 2026. Der genaue Abschreibungsverlauf ergibt sich aus § 7i Abs. 1 bzw. § 10f Abs. 1 EStG. Bei Vermietung mindert die Denkmal-AfA die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG; bei Eigennutzung reduziert der Sonderausgabenabzug das zu versteuernde Einkommen direkt.
Anwendungsbeispiel
Was eine Denkmalimmobilie für 500.000 € steuerlich bewirkt
Angenommen, der Kaufpreis beträgt 500.000 €, davon entfallen 70 % auf denkmalgeschützte Sanierung (350.000 €) und 30 % auf Grundstück und Altbausubstanz (150.000 €, davon geschätzt 75.000 € Gebäudeanteil). Das zu versteuernde Einkommen liegt bei 150.000 € (Grundtabelle, ohne Kirchensteuer, Baujahr nach 1925).
| Szenario | AfA-Summe | Zeitraum | Steuerersparnis (indikativ) |
|---|---|---|---|
| Vermietung (§ 7i) | 350.000 € + Altbau-AfA | 12 Jahre | ca. 140.000–160.000 € |
| Eigennutzung (§ 10f) | 315.000 € | 10 Jahre | ca. 120.000–135.000 € |
| Ohne Denkmal-AfA | nur lineare Altbau-AfA bei Vermietung | 40–50 Jahre | gering |
Indikative Bandbreite auf Basis des Einkommensteuertarifs 2025. Die tatsächliche Ersparnis hängt vom individuellen Grenzsteuersatz, der Entwicklung des Einkommens und der Gewährung der Denkmalbescheinigung ab. Finanzierungszinsen, Mieteinnahmen und Werbungskosten sind nicht berücksichtigt.
Voraussetzungen
Was für die Denkmal-AfA zwingend erforderlich ist
Die erhöhte Abschreibung setzt voraus, dass die Immobilie als Baudenkmal im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes eingetragen ist. Die begünstigten Sanierungsmaßnahmen müssen zudem vorab mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt und als denkmalrechtlich notwendig anerkannt sein. Eigenmächtige Modernisierungen ohne Abstimmung fallen nicht unter § 7i oder § 10f EStG – auch dann nicht, wenn sie fachlich sinnvoll sind.
Nach Abschluss der Sanierung stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG aus. Diese ist Grundlagenbescheid für das Finanzamt: Ohne die Bescheinigung wird keine Denkmal-AfA gewährt. Die Bescheinigung listet die anerkannten Sanierungskosten getrennt von nicht begünstigten Aufwendungen auf. Bauliche Maßnahmen, die über die denkmalrechtlich notwendigen hinausgehen (etwa eine Dachterrasse), werden regelmäßig nicht anerkannt.
Zeitlich gilt: Begünstigt sind ausschließlich Sanierungskosten, die nach dem Erwerb der Immobilie entstehen. Kauft ein Erwerber eine bereits vollständig sanierte Denkmalimmobilie, greifen die §§ 7i und 10f EStG nicht auf den Altkaufpreis, sondern nur auf nachträglich anfallende, denkmalrechtlich abgestimmte Maßnahmen. Bei Bauträgermodellen wird der Kaufvertrag in der Regel so gestaltet, dass die Sanierungskosten vertraglich dem Käufer zugerechnet werden – hier kommt es auf die konkrete Vertragsgestaltung an.
Ehrlicher Vergleich
Steuerlich motiviert? Denkmalimmobilie vs. PV-Direktinvestment
Viele Käufer kommen zur Denkmalimmobilie über die Steuerseite – und nicht aus Liebe zum historischen Bestand. Für diese Gruppe lohnt der nüchterne Vergleich: Wer primär die eigene Steuerlast senken will, erreicht das mit einem PV-Direktinvestment oft schneller, mit weniger Kapitalbindung und ohne Denkmalschutzauflagen. Beide Wege haben Berechtigung – sie lösen aber unterschiedliche Probleme.
Denkmalimmobilie
- Steuerersparnis verteilt auf 10–12 Jahre
- Hoher Kapitalbedarf, meist fremdfinanziert
- Immobilie als Sachwert, Inflationsschutz, Vermietungsertrag
- Denkmalschutzauflagen, Bescheinigungsrisiko
- Laufender Verwaltungsaufwand, Instandhaltung
PV-Direktinvestment
- Steuerersparnis konzentriert in den ersten 2 Jahren (IAB + Sonder-AfA + degressive AfA)
- Fremdfinanzierung bis ~80 %, Eigenkapital ab ca. 20 %
- Sachwert im Bereich Erneuerbare Energien, EEG-Grundschutz und aktive Vermarktung
- Keine denkmalrechtlichen Auflagen, klar geregelte Abschreibungen
- Technische und kaufmännische Betriebsführung durch Partner
Beide Wege setzen eine saubere steuerliche und rechtliche Prüfung voraus. Welcher besser passt, hängt vom individuellen Motiv, der Einkommensstruktur und dem geplanten Kapitaleinsatz ab. Roland Kufner hat in über 25 Jahren als Finanzmakler und Vertriebsleiter Kapitalanleger zu Immobilien- und Denkmalinvestitionen beraten. Die Ohana Invest GmbH vermittelt Photovoltaik- und Batteriespeicher-Direktinvestments.
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